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【不動産ご購入までの流れ】

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※、05の不動産購入のお申込み前に住宅ローンの事前審査を行う事も可能です。

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01 購入のご相談

 

新しい住まいをご購入される場合、資金やご購入後の生活について慎重に考えなくてはなりません。

ご希望の地域の相場やご購入条件の整理、法律の事など色々アドバイス致します。

 

 

購入を思い立った理由はなんですか?

 

今回の購入でお住まいのどの様な点を改善したいですか?

 

購入するにあたりどんな理想を叶えたいですか?

 

 

 

 

 

新しい住まいには何を一番優先しますか?

優先順位を整理してみましょう。

 

例えば・・・・

 

◇ 引越しの時期 「子供の入学までに」・「結婚をする」・「賃貸住宅の更新までに」

◇ 駐車場のこと 「並列2台停めたい」・「2台停められればいい」・「バイクや自転車も停めたい」

◇ 通勤・通学のこと 「最寄駅まで○○分以内」・「子供の通学路が明るい」・「学校まで近い」

◇ 広さ・部屋数・間取りのこと 「子供が生まれるので部屋数を増やしたい」・「収納スペースがたくさん欲しい」・「大きいLDKが欲しい」

◇ お子さんの学区のこと 「学区を変えずに○○小学校、○○中学校の学区で探したい」

◇ 日当たりのこと 「南向きは譲れない」・「日中は外に出ているので東向きでいいかな」・「日当たりより立地かな」

◇ 築年数のこと 「築○○年以内で探したい」・「古くてもリフォームしてあれば」・「やっぱり新築が良い」

◇ 周辺環境のこと 「スーパーやコンビニが近い」・「病院が近くにある」・「静かな環境がいい」

◇ 将来的な資産価値のこと 「将来、資産として価値が下がりづらい物件はありますか?」・「戸建とマンションはどちらが価値があるの?」

 

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02 資金計画 

 

不動産の購入は売買代金の他にも仲介手数料や登記費用などの諸費用が必要になりまので、総合的に無理のない資金計画を立て予算を決めなければなりません。

住宅ローンを利用する場合には、ご自身の借入可能額を知っておくことが重要です。

勤務先、年収、借入状況などの立ち入った質問をしなくてはなりませんのでご理解下さい。

 

ご自身の購入予算を把握しましょう。

 まずは必要な資金の調達です。

自己資金・各種ローンの借入れ・売却不動産からの充当金等を総合的に考え、効率の良いプランをご提案いします。

不動産の物件価格だけでなく、通常は物件価格の約10%程度の諸費用(登記費用・仲介手数料・ローン費用等)を考慮しご満足のいただけるプランをご提案します。

 

こんな悩みはありませんか?

 「毎月の家賃を払うより買った方が良いと思うけど・・・」

 「年収300万円だけどいくらのローンが組めるのだろう・・・」

 「親から頭金を出してもらうけど税金はかかるのか・・・」

 「月々7万円ボーナス払いなしでローンは組めるの・・・」

 「諸費用ってローンに組めるの・・・」

 

 マチダエステートでは お客様のご希望に沿った無理のない返済プランをご提案します。 お客様のライフスタイル、1年間に可能な返済額などをうかがって、変動金利・固定金利・返済期間等のそれぞれ特徴のある住宅 ローンの中からお客様と相談の上、借入予定先をご選択し、ご希望に沿った返済プランをご提案します。

予算について(住宅ローンを利用する場合)

 ・月々とボーナス時の無理のない返済限度額は?

 ・自己資金(頭金など)は?

 ・前年度の税込み年収は?

  (自営業の方の場合)前年度の確定申告の内容は?

 ・現在の勤務先の勤続年数は?

 ・健康状態は?

 ・収入合算は?

 ・親からの援助(頭金など)は?

 ・現在支払っているローンは?携帯電話の分割払いは?

 ・過去のローンの支払い状況は?(支払いの遅れは?)

 ※住宅ローンを上手く活用するためには「ご自身の予算の枠」を決める事が大事です。

 ※ひとつの物件で、他の方と競合した場合は、購入資金の明確さが決め手となります。

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03 物件選び

「住宅購入のご希望は明確になりましたか?」

「購入予算は決まりましたか?」

これから具体的に物件を選んでいきましょう。

 

 ご予算と条件のバランスを考えましょう。 

 

  例えば、希望条件をすべて満たすと・・・・

 

 

    ・駅が近い

    ・並列2台駐車可能

    ・買い物施設が近い

    ・陽当たり抜群

    ・LDKが広い

    ・庭がある

    ・○○小学校に近い

    ・土地が広い

 

 

   希望条件の優先順位でしぼると・・・・

 

 

    ・駅が近い

    ・並列2台駐車可能

    ・買い物施設が近い

    ・陽当たり抜群

    ・LDKが広い

    ・○○小学校に近い

 

 

   駅までは自転車、買い物には車を使うなど少し考えを変えて・・・・

 

 

    ・並列2台駐車可能

    ・陽当たり抜群

    ・LDKが広い

    ・○○小学校に近い

条件  予算

ご希望の条件をすべて満たすことを考えると予算に合わないかも・・・

条件  予算

優先順位でどうしても外せない希望条件に絞ると予算に近づくかも・・・

条件  予算

駅や買い物施設まで近いのは譲れないけど、他の条件がピッタリだから・・・

ご予算内で、希望条件に近い物件が見つかるかも・・・

希望条件の優先順位を明確にしましょう!

どうしても譲れない条件、工夫次第で何とかできる条件などご家族で希望条件を絞り込みましょう。

『物件探しのワンポイント』 

 一般的に物件の価格は

 ①「立地(土地の坪単価)」と、②「広さ(希望の坪数)と

 ③「新しさ(築年数)」の3つの要素で成り立っています。

 同じ物件の価格でも上記3つの要素のバランスで内容は違っていきます。

 自分の購入目的に合った買い方を選んで下さい。

例えば・・・ 

 

 A.とにかく立地にこだわって駅近くの物件にすると ⇒ 建物は少し築年数が経つかも・・・

 

 B.土地も建物も広めの物件にすると ⇒ 駅が遠くなったり、買い物が少し不便になったり・・・

 

 C.ある程度立地と新しさを重視すると ⇒ 土地も建物も小規模にあるかも・・・

 

 

 

 さらに、その他にもこんな方法もあります。

 ④ 数年後の新築を考えて土地価格・程度の古い物件を購入

 ⑤ 全面リフォームを念頭に、古いけど頑強な物件を購入

 

リフォーム & リノベーションもご提案!

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04 現地見学

 

 売主様は見て頂くことを前提に売り出されていますから喜んでお家の中を見せて下さいます。比較検討する為にも積極的に売り出し中の物件をご覧いただくことをお勧めします。

 

  物件見学のポイント!

現在のお住まいの不満点は解消されそうですか?

ここに住んだ時の「生活」のイメージはできますか?

リフォームで解消される点、解消されない点に注目しましょう。

物件資料では分からない多くの事を現地で確認しましょう。  

 

「居住中」の物件を見学するときのマナーについて

中古物件の場合は実にその7~8割が「居住中」です。

居住中の売主様は当然売却したいと考えています。

買主様に見学されることに抵抗はありません。

ただし、売主様も良い方に買って頂きたいと思っていますので、マナーを守りましょう。 

・マイナスの感想や価格に関することは売主様の前では話さないでください。

・他の物件との比較は声に出さないで下さい。

・収納スペースの中などをご覧になる時はお声を掛けて下さい。

・その他、知りたい事・聞きたい事は、まずは担当者におたずねください。

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05 不動産購入のお申し込み

 

不動産購入の意思表示は口頭ではなく、不動産購入申込書に条件等を記入していただき、それを基に売主様・買主様の契約条件を調整していきます。

 

  購入したい物件が見つかったら・・・・

 

  目的 当初の購入目的と照らし合わせましょう

   

  予算 当初の資金計画と照らし合わせましょう

 

 

 

 

 

 

 

不動産購入申込書へご記入頂きます。

 

不動産購入申込書にご記入頂いたら

マチダエステートのスタッフが、買主様の代金の支払いや、売主様の物件引渡時期及び付帯設備の確認等、売主様・買主様双方の契約条件を調整していきます。

また、借入を予定している場合は住宅ローンの事前審査(実際に借入金額を借入ることができるか?)をしていただきます。

    不動産業界の特徴?必ず買えるとは限らない?

 

 この世の中に二つと同じ物がないのが不動産です。

 良い物件ならなおさら、買いたいと思う人が自分の他にもいるかもしれません。

 不動産購入申込書を書いても必ず買えるとは限りません。

 売主様や仲介する不動産会社にもよりますが、価格交渉をしたばかりに売主様から断られたり、

 契約優先の売主様の場合には、後から意思表示(不動産購入申込)をしても早く契約を出来る人が

 優先されたり、ローンを利用の場合には事前審査が済んでいる人が優先されたりします。

 物件ごとにそのあたりのルールが違う場合があります。

 担当からもご説明いたしますが、納得いくまでお聞きください。

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06 重要事項説明 

 

マチダエステートでは、不動産売買契約書締結にあたり売主様・買主様双方の条件確認・登記・権利関係・法律関係・その他契約に係わる諸条件を十分に確認して、契約関係書類を作成いたします。

 

重要事項説明書とは?

買主様が不動産を購入しようとするとき、安全な取引を行う為には、お客様自身が取引する物件や取引条件等の重要な事項(これらの事項を総称して「重要事項」といいます)について十分にその内容を確認し、納得のうえで売買契約を締結する必要があります。

そのため国内の不動産取引においては、宅地建物取引業法に基づき宅地建物取引取引士が契約前に『重要事項説明書』をもって説明を行い、お客様に取引内容を十分ご理解いただいたうえで、ご契約をいただくようになっています。

重要事項説明書はその名の通り、取引する物件や取引の条件等に関するとても重要な事項について説明する書類ですので、取引内容を十分ご確認・ご理解いただくようお願い致します。

 

普段聞くことのない不動産のこと、分からなくて当然ですが、分かりやすい説明を心掛けています。分からないところは遠慮なく何度でも聞いて下さい。

 

『重要事項説明書』の基本的な記載

項重要事項として、宅地建物取引士が説明する項目は、宅地建物取引業法に定められた取引物件に関する事項や、取引条件に関する事項等になっています。

この他にもお客様の購入意思の決定に影響を与える事項がある場合には、宅地建物取引士が説明することになっています。

 

不動産のプロフェッショナルが現地・法務局・役所などに足を運び、次のような項目を調査し、トラブルを未然に防ぎます。 

 

① 現地の調査 図面と現地は合っているか。近隣の状況はどうなのか調査します。 

 

② 境界の調査 隣地や道路との境界は明確になっているか調査します。 

 

③ 道路づけの調査 4m以上の道路に間口が2m以上接していないと再建築できないため調査します。 

 

④ 道路の幅・奥行き 袋地の場合、間口の奥行きの長さにより建築の制限を受ける事があります。 

 

⑤ 私道負担の調査 私道部分は建物を建てる際に敷地面積に算入されません。持分はあるのか調査します。 

 

⑥ ライフラインの調査 水道、ガス、電気、排水施設が整備されていない場合、引込み可能か調査します。 

 

⑦ 法務局の調査 所有者、所在地、地目、地籍、持分、抵当権等を登記簿謄本で確認します。 

 

⑧ 都市計画法の制限 都市計画区域は?市街化調整区域の場合には原則として建物の建築ができません。 

 

⑨ 法令上の制限 建築基準法の制限により、建物に制限を受ける場合があります。 

 

⑩ 借地権の調査 底地権者は誰か、賃料、更新料、名義変更料はいくらか、契約条件変更は可能かを調査します。 

 

⑪ 未完成物件の場合 設計図書・現地を確認の上、問題点、要望事項を打合せしておきます。 

 

⑫ 専用使用権に関する権利 共有部分のうち、専用に使うことのできる設備とその使用料はどうなっているのか調査します。 

 

⑬ 売買代金の確認 手付金がいくらか、残金の支払いはいつなのか確認します。 

 

⑭ 金融機関の確認 借入金額、借入期間、金利を確認します。 

 

⑮ 税金等の確認 登録免許税の算出や、固定資産税等の日割り清算額を算出します。 

 

⑯ 管理費・修繕積立金の確認 計画的な修繕積立金がある場合は、金額はいくらか、月々の管理費、修繕積立金の金額はいくらか確認します。 

 

⑰ 契約解除の取り決め 引越し前に滅失毀損した場合や融資が受けられなかった場合の取り決めを確認します。 

 

⑱ 違約金の取り決め 契約義務違反による解除の場合、違約金の予定額はいくらか、取り決めを行います。

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07 売買契約の締結 

 

不動産売買契約締結にあたり売主様・買主様双方の条件確認・登記・権利関係・法律関係・その他契約に係わる諸条件を十分に確認して、売買契約を締結して頂きます。

 

売買契約書

重要事項説明を受け内容を理解した後は、売買契約の締結となります。

売買契約の締結にあたっては、売主様・買主様・マチダエステートのスタッフ立会いのもとで、売買契約書を読み合わせて契約内容の確認をおこないます。双方がご署名・ご捺印し、買主様が売買契約書にて合意した手付金を売主様に支払って契約が成立となります。

売主様は売買契約成立後は期日までに買主様に所有権を移転する(売買する土地や建物を引渡す)義務を負い、買主様は売主様に代金を支払う義務を負います。

 

※契約前には担当者よりご案内しますが、印鑑・金員・必要書類などをご用意頂きます。 

 

付帯設備表・物件状況等報告書

売買契約時に内容を確認する書類として付帯設備表と物件状況等報告書があります。付帯設備表は、売買物件に付帯する設備(エアコン・晶系器具等)について、物件状況等報告書は売買物件そのもの(雨漏りがあった等)について、売買契約時にどのような状態であるか、またどのような状態で引渡しをするか明確にするものです。通常の売買契約では、付帯設備は売買対象ではないという考え方を基本としており、売主様が買主様に引渡すか否かは売主様の判断に委ねることにしています。ただし、売主様が置いていくと判断した付帯設備の中にも、買主様がすでに持っている設備(エアコン等)は不要となる場合もありますので売買契約時に調整することとなります。

両書類は売買契約時に売主様から買主様へ説明していただき、残代金決済の前に再度確認します。   

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08 ローンのお申込み 

 

マチダエステートのスタッフが、各種住宅ローンのお申込みをお手伝い致しますので、お気軽にお申し出下さい。  

 

必要書類を揃えてローンのお申込み

住宅ローンには大きく分けて『民間融資』『フラット35』『財形住宅融資』の3つがあります。

ご利用者のご希望以外に条件や取得する住宅の種類等によってお申込み先が決まります。

必要書類はお客様に揃えていただかなければなりませんが、専門的な手続きはマチダエステートのスタッフがお手伝い致します。 

申込み→融資の審査→融資の承認→ローン契約→残金決済

 

 〈平均的なスケジュール〉

※申込みから融資の承認まで約2週間

※融資の承認からローン契約まで約1週間

※ローン契約から残金決済まで約1週間

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09 引渡し前の最終確認 

 

トラブルを未然に防ぐため、売主様・買主様・マチダエステートのスタッフが不動産が引渡し可能な状態であるかを最終確認します。

 

 

  現地物件確認のポイント

ポイント① 契約時の物件状況等報告書の内容と一致していますか?

ポイント② 契約時の付帯設備表の内容と一致していますか?

ポイント③ 隣地との境界の明示を受けて下さい。

ポイント④ 電気・ガス・水道の連絡先、使用方法等の引継ぎを受けて下さい。

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10 残代金の支払いと物件の引渡し 

 

残代金の支払いと物件の引渡しのスケジュールは、マチダエステートのスタッフが調整致します。また、当日も立会いし最後まで責任をもってお手伝い致します。 

 

残金決済の準備

残金決済日が近づいたらマチダエステートのスタッフと連絡を密にしていただき、当日持参する書類・金銭についてご確認ください。残金決済日の残代金の支払いは、売主様より支払方法(現金・預金小切手・売主様指定口座への振込等)が指定されます。

 

残金決済の必要書類

①売買残代金     ②実印            ③住民票          ④登記費用     ⑤固定資産税等清算金

⑥管理費等清算金   ⑦仲介手数料 等々 

 

住宅ローンの場合

⑧実印        ⑨金融機関預金通帳      ⑩金融機関預金通帳印    ⑪印鑑証明書         ⑫住民票 

 

残金決済

残金決済は売主様・買主様・マチダエステートのスタッフ・司法書士が同席して行われます。

残金決済の授受は、売主様から買主様へ所有権移転登記が万全に行える旨の確認が司法書士より得られた後に行います。 

 

抵当権等の抹消

売買契約書では、特約で抹消しない旨を定めた場合を除き、売買対象不動産に対して設定されている担保権(先取り特権・抵当権)用益地(地上権・賃借権)を売主様の負担と責任において所有権移転の時期までに除去抹消することとしています。 

 

尚、売主様が住宅ローン等を利用し、売買物件に抵当権が設定されている場合、売主様は買主様から授受する売買代金で住宅ローンの返済を行い、金融機関より抵当権等の抹消書類が交付され司法書士が預かります。 

 

このような場合は、売主様は抵当権等の抹消についての義務を果たしたこととしています。(売主様がすでに住宅ローンを全額返済し、残金決済時に抹消書類一式を持参している場合も同様としています〉その後、司法書士が法務局へ登記申請を行いますが、その順序は①抵当権抹消登記申請、②所有権移転登記申請の順で行われます。 

 

※特約で抹消しない例:電力会社のための地役権・分譲地の共同施設(排水設備等)の地役権・鉄道施設の地上権等があります。

 

 残代金支払日の前には、マチダエステートが『残金決済のご案内』をお届けします。

残代金支払日の前に、支払金額の明細や必要書類を書面にした『残金決済のご案内』をお届けします。ご不明な点がありましたらマチダエステートのスタッフにお尋ねください。  

 

登記手続きは司法書士が代行いたします。

司法書士がお客様から必要書類をお預かりし、各種登記の申請書を作成してお客様の代わり法務局に提出します。権利書(登記済証)を司法書士から受け取られましたら、紛失や破損等がないように十分注意して保管してください。  

 

残金の支払いは、振込や登記申請等に要する時間を考え、売主様・買主様のご都合を調整した上で、出来るだけ平日の午前中に行うようにします。

 

残金支払いのながれ

①登記申請書類の確認

所有権移転登記の申請を行います。登記を代行する司法書士に必要書類を渡し登記申請を依頼します。 

 

②残代金の支払い

売買代金の全てを支払います。手付金は売買代金の一部として充当するので、残代金の支払いは手付金と内金の金額を差し引いた金額となります。 

 

③公租公課等の清算

登記費用の支払い・固定資産税等・管理費等を清算します。

 

④関係書類の受け取り

管理規約・パンフレット・付帯設備の保証書・取扱説明書等を売主様から受け取ります。 

 

⑤引渡し

売主様から鍵を受け取ります。その際『引取完了確認書』を発行していただきます。

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